租房合同中房东不履行义务的处理，会因特殊情况或例外情形而变化，以下是常见情形及影响：
1、合同有免责条款。若合同约定房东在特定情况可不履行部分义务，且条款为双方自愿、内容合法，符合约定情形时房东不履约可能不构成违约。比如合同约定因不可抗力（如地震）致房屋无法按时交付，房东可免责，租客不能要求其担责。
2、租客自身违约。若租客未按时付租金、擅自转租等违约，房东可拒绝履行义务，这是对租客违约的抗辩。租客需先纠正自身违约行为，才能要求房东履约。
3、房屋被查封或抵押。若房东签约前已将房屋查封或抵押给第三方且未告知租客，后续因第三方行使权利导致房东无法交房或履约，租客维权会更复杂，可能需向房东和第三方同时主张权利。
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租房合同房东不履行的处理方式，需根据具体违约情形确定，以下分情况说明：
房东未按约定交房，租客有权要求其在合理期限内交付，并可索赔损失，如延迟入住的临时住宿费。
若房东未履行房屋维修义务，影响租客正常居住，租客可自行维修，费用由房东承担，或要求减租、免租。
房东擅自涨租、提前解约等违约，租客有权要求继续履行合同，或解除合同并要求其承担违约责任（如支付违约金、赔偿损失）。
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针对租房合同房东不履行问题，《中华人民共和国合同法》有明确法律依据。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”
虽此条款主要约束承租人租金支付义务，但依据合同权利义务对等原则，房东也需按约定交付房屋、维修房屋等。若房东不履行，即构成违约，租客可依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，要求房东承担相应责任。例如，房东未按时交房，租客可要求其继续履行并赔偿延迟入住损失。
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租房合同中房东不履行义务，可能给租客带来法律风险，以下是风险点及实例：
1、无房可住风险。若房东不交付房屋（如租客已签合同并付押金、租金，房东却到期拒交房），租客会面临无房可住，还可能错过其他房源，造成时间和经济损失。
2、维权成本过高风险。房东不履约时，租客需协商、投诉、诉讼等维权，过程耗时耗力耗钱。例如，诉讼需经历立案、开庭、判决等环节，若房东上诉，周期更长，租客维权成本更高。

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